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投资性房地产后续计量模式选择动因研究

作者：黄宇

来源：《中国乡镇企业会计》2018年第03期

摘要：本文从微观的视角考察投资性房地产后续计量模式选择动因，对主要影响因素进行系统梳理和分析，进而根据分析结果，提出进一步完善加强公允价值计量投资性房地产的改善建议。

关键词：公允价值；投资性房地产；动因 一、投资性房地产后续计量模式选择模式的现状

投资性房地产的计量模式是具有可选择性—可以选择成本模式或者在满足稳健性的原则下房价信息能够持续可靠获得的条件下的公允价值模式，这间接说明其会计政策选择的主动权在企业手中。现实中投资性房地产应用公允价值模式计量遭到上市公司的普遍冷落：截止至2015年12月31日，我国沪深两市持有投资性房地产项目的上市公司数已经增加至1236家，但只有56家上市公司选取公允价值计量模式进行计量，实施率仅4.53%。让人不禁感到疑惑，到底为何选择公允价值模式后续计量和成本模式后续计量的企业数相差如此之大，投资性房地产后续计量模式选择的动因包括哪些以及它们的影响又是如何？本文将从微观视角对此进行阐述和分析。

二、投资性房地产后续计量模式选择动因分析 （一）利益相关者角度的动因分析 1.管理层的角度

在现代企业所有权与经营权分离的现实背景下，企业的经营者主要由专门聘请的管理人员来承担，而衡量一个管理层管理好坏的一个重要指标就是企业的财务状况在其经营管理企业期间的变化情况，直接表现为企业的净资产增加量的大小水平。在其他条件相同的情况下，企业管理层创造的会计利润越大，说明其管理越加有效。投资性房地产采用成本模式因其折旧会使其账面价值不断减少，而采用公允价值价值模式由于土地的稀缺性而导致的房价实际上是在不断上升当中，因而转换采用公允价值计量能有效地增加当期利润。采用公允价值计量能相对的提更质量更好的会计信息，提高相关性和可靠性，有助于其作出更优的决策。王福胜，程福通过二元Logistic回归模式实证分析得出管理层选择公允价值计量模式是出于管理层的机会主义，旨在提高公司的会计业绩和降低公司的债务水平。但是，换言之，如果当前房地产市场价格前景不明朗的时候，管理层出于风险最小化的考虑，将会继续使用成本模式进行计量。 2.投资者的角度

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相关企业投资者在进行产权交易时，其交易对象的核心并非在于股票本身而是该企业的相关资产和潜在获利能力，即是预期利润水平。所以他们倾向于选择的会计政策应是公允价值后续计量模式，因其更能真实的反映企业的真实价值，相对于成本计量模式能更加及时准确地反映市场的相关信息的变化，减少市场交易过程中的噪音水平，提高获取信息的相关性准确性，更加准确评估企业的资产和潜在获利能力，帮助企业投资者更好地作出相关投资与否的决策。 3.债权人、金融机构的角度

债权人的利益诉求在于其债权的实现，也就是其所借的资金及其产生的相应利息收人的安全地获取。因而在贷款审批通过以前，债权人会对企业的偿债能力和盈利能力进行评估并提出一些限制性条款来防止管理层做出不利于债权人利益获取的决策。此种贷款融资环境下，在投资性房地产总体增值的时候，成本模式下的报告利润和净资产比公允模式下的要低，那么为了从银行获得融资企业会倾向于选择公允价值模式。

金融机构融资借贷与否主要是看相关财务指标的情况，包括盈利能力（ROA），资产负债率（LEV），市值账面比（MTB）等。在采用公允价值后续计量房地产之后，公司将优化资产负债结构，提高了融资能力。同时也使得金融机构可贷资金增多，收入增加。本文认为即使单位资金获利水平有所降低，但在资金相对充裕的金融机构来说，其依然有利可图。使得原来在贷款融资资格之下的企业，现在得到普惠金融带来的种种利益好处，最终使得公司存活能力增强和金融机构利润增长。 4.政府以及相关部门的角度

在市场在资源配置中起决定性作用的市场经济改革下，房地产市场去库存和政府争取建立房地产税、租赁并举的长效机制建立的背景下。政府及相关部门面对房地产市场起得更多的应该是起着一个监督者、引导者的作用，而非直接干预者的角色。在运用公允价值计量模式的时候，因其能更加真实地反映企业的真实价值，能有效减少噪音水平，进而使得监管和调控的手段力度更加有效，市场更加有效。因而对于企业使用公允价值模式计量也是较为青睐的，便于政府及其相关部分“对症下药”。 （二）客观环境的角度动因分析

1.准则规范的不完善和相应具体行动指南的缺失

目前准则缺乏具体相关定量指南的指引，可操作性较差，例如房价变动时是判断为正常的房价波动，还是非暂时性地上涨或者下降呢？这主要依赖于会计从业人员的职业判断，然而不同的公司的会计从业人员的素质不一，其判断结果也就参差不齐，这对会计信息的质量信息要求产生不利影响。此外还缺乏对不活跃房地产市场计量的规定，缺乏具体的披露、审计的具体规定细则，对企业实施以公允价值后续计量投资性房地产添加了难度。此外还有公允价值取得方法不一，对于特定个体对于与特定资产相关的未来现金流量的估计、风险的估计和折现率的

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选择往往各不相同，导致现值技术运用的主观判断较大，可验证性却相对较低，使得公允价值在实务中的应用困难较大。 2.高素质会计从业人员的缺失

在会计行业中存在着持有会计从业资格证和初级会计证的人员偏多、高级会计电算化人才严重匮乏、高级财会人才缺乏的问题，使得企业向高级财务管理进军的目标缺乏相应的实施基础。由于公允价值的表现形式有多种，在会计实务中到底选择哪种表现形式，有时就依赖于会计人员的职业判断能力，而根据财政局公布的相关数据看来，目前大部分公司的会计从业人员大多不满足此技能。 3.房地产市场的不完善

房地产市场属于不完全竞争市场，存在着较强的垄断因素，这会导致市场的效率通常无法达到帕累托最优水平。且市场固有的信息不对称、道德风险等市场缺陷会扭曲着价格表现形式，种种不完善不利于会计计量模式的选择和实施。

目前，中国的房地产行业还处在不断发展之中，其价格形成机制也在不断发生着变化，各个地区也存在着显著的差异，如各地区不同的经济发展水平、独特的地理位置优势等导致了，有的地区有着活跃的房地产交易市场，有的地区则缺失活跃的房地产交易市场。而会计会计准则要求要使用公允价值模式的企业进行计量时必须全部房地产都采用这种模式，不得同时采用两种模式，这无形地给跨省市的大型企业采用公允价值模式进行计量投资性房地产添加了障碍。

三、进一步完善公允价值计量投资性房地产模式建议 （一）政府要加强预期引导，进一步发展房地产市场

房地产市场发展的这几年，存在投机导致的房地产泡沫、民众对于降低房价的需求旺盛等一系列矛盾问题。房地产市场政策大多起不了实际有效的效用，使得房地产市场蒙上一层阴影。对此政府应坚持市场在资源配置中起决定性作用，让价格成为市场的信号灯。还要加大房地产市场的透明度建设，对此不仅仅是房价内容结果的透明，而且房价的交易核实检查的结果也应该要透明，具体措施如建立房地产数据库，交易信息共享平台等措施。政府还应加强民众和企业的预期引导，增强其对房地产市场的信心，避免房价大幅波动，让价格保持平稳可控之中。此外，房地产税作为政府调控房地产市场的长效机制之一，要在做好充分调研和宣传的基础上，立法为先的前提下，逐步起到增强房地产流转的作用。 （二）要加强会训从业人员的素质培训，培养复习型人才

企业和政府加大对会计从业人员的培训力度，培养既具有会计实务能力和资产评估能力的复合型人才。由于公允价值的表现形式有多种，如市场法等，在会计实务中最终选择哪种计量