内容发布更新时间 : 2024/6/2 9:25:38星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

后一个买受人去办过户登记。如果办了被我发现了，我可以到法院去主张撤销此登记，要求重新确权。

第二层含义，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，合同仍然有效。应当指出的是，该条只是规定“不发生物权效力”，但并没有规定设定物权的合同的效力。如果因为物权不发生效力，导致行为人与第三人之间的合同无法履行，应当属于违约的问题，而不应当导致合同无效。依据《物权法》第15条的区分原则，合同仍然有效。

按照《物权法》第15条，包括该司法解释也可以看出，未经预告登记权利人的同意，即使办理了登记也不得取得物权。这和物权行为的独立性是违背的，千万不要把它解释成了物权行为，这么理解确实不符合《物权法》的本意。我国《物权法》没有采纳物权行为理论。 5预告登记的失效

（第5条）买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭。

《物权法》第20条第2款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即预告登记要被注销。债权消灭为什么会导致预告登记失效？

在预告登记情况下，房屋尚未建成，权利人享有的只是一种债权。预告登记的基础法律关系就是债权。预告登记的基础法律关系不存在，登记自然也失去效力。你买房，办任何登记，这个买房合同就是你的基础法律关系。买房合同被宣告无效，这个预告登记就没有了基础，当然就应该失效。

引起债权消灭的原因很多，例如，债权因为合同被撤销、合同被解除、混同、清偿、免除、提存以及其他原因归于消灭。《物权法》没有具体列举，哪些情况下，基础法律关系失效会导致预告登记失效。司法解释第5条就是解决这个问题，我觉得这个解释还是有必要的。第5条具体规定了4种情形：

一是合同被认定为无效合同。例如，开发商不具有售房资质，或者买受人不符合有关购房的资质等，导致合同无效。

二是合同被撤销。例如，开发商采用欺诈的方式订立合同，购房人有权主张撤销合同。 三是合同被解除。合同被解除的原因很多，例如，买受人在购买期房之后，拒不支付房款，构成严重违约，出卖人行使合同解除权而解除合同。在合同被解除后，预告登记因为失去了基础法律关系而失效，当事人应该办理预告登记的涂销手续。当事人也可以通过合意解除合同。

6

四是登记权利人放弃债权。例如，购买了房屋，办理了预告登记，基于特殊考虑，买受人不再需要购买房屋。

6特殊动产善意第三人的认定

（第6条）转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

所谓特殊动产，是指船舶、航空器和机动车等动产。此类动产不完全适用动车交付移转所有权的规则，法律上要求其登记。《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”这就是说，船舶、飞行器和机动车等物权的变动，可以不经登记而生效，采登记对抗主义。

怎么理解善意第三人，感觉很抽象，我先举一个例子。我们两个之间签订买卖船舶的合同，我是造船方，你是买船方，我把船卖给你并且交付了，但是并没有办变更登记。这个时候因为资金短缺需要贷款，我又把这个船拿到这个银行做抵押。船建造成后，卖方办了初步登记，银行相信这个登记，本来应该查看船在哪里，但是很多银行并不查看就设定了抵押，并到登记机关办了抵押权登记。

在这个案件里面，按照《物权法》第24条特殊动产登记对抗主义，即使没有办登记，仅凭交付，受让人已经取得船舶所有权。但现在银行和我又一起在登记机关办了抵押登记，银行享有抵押权。一旦有债务要清偿，银行就要拍卖这个船。此时抵押权能不能优先于前面这个买受人的权利？此类案例经常发生。

这就涉及到对《物权法》第24条所说的善意第三人究竟怎么理解的问题。我个人认为善意第三人的认定，应该具有以下几个特点：

第一，第三人对特殊动产的交付不知情。刚才这个例子，如果在办理抵押登记的时候，银行看过这个船，发现已经交付了，仍然接受这个抵押，这个时候他对交付是知情的，不能说他是善意第三人。善意的含义，首先是不知情。如果登记在先，交易在后，那就不好讲了，因为登记是容易查找查询的，交付不太能看得见。

第二，第三人已经支付了合理对价。如果没有支付合理对价，这就不是一个合法的交易了，可能就是双方恶意串通的，也就不能说是善意第三人。

第三，第三人已经交付或者办理登记过户手续，取得物权。司法解释规定转让人的债权人不是善意第三人。从反面解释来说，善意第三人必须是物权人，即已经通过交付和登记取得了物权。我们假设船舶已经交付给前手，转让人又卖给后手，后手支付了合理对价，没有办登

7

记。这种情况下，后手没有取得物权，不能说他是善意第三人。前面举的例子，银行已经办了抵押登记，已经取得了抵押权，所以银行可以成为善意第三人。我认为，第6条的一个重要作用就在于澄清，只有物权人才可能成为善意第三人，单纯的债权人不是善意第三人。 但我们刚才提到的问题还没有解决，即一个办了登记，一个交付，登记在先交付在后，哪个权利优先。第6条没有进一步澄清这个问题，我觉得留下一点遗憾。这个问题有争议，我一直主张，在这种情况下，应该是登记优先。大家可以看我在《法学研究》上的一篇文章（2013年第4期《特殊动产物权变动的公示方法》——编者注），专门讨论这个问题。 7非基于法律行为的物权变动

（第7条）人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

依据该解释规定，能够导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书界定为如下几种：一是人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书。二是人民法院、仲裁委员会在分割动产以及其他案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，三是人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。

作出此种解释的根据在于，确权判决只是对既有物权的确认，并不能发生物权的变动，而只有形成判决才能变动物权关系。另外，对于以给付为内容的执行程序中的拍卖成交裁定书和以物抵债裁定书，其也认为可以发生物权变动的效力。该司法解释尤其强调调解书可以发生物权变动，这对于解决司法实务中的争议，统一司法裁判具有重要意义。但即便是上述法律文书，也未必都能作为导致物权变动的法律文书，其必须有如下三个限定条件：

第一，必须是针对物权变动作出的判决和裁定。也就是说，法院的判决和仲裁委员会的裁定类型很多，但必须是包含改变物权归属的内容，否则不能作为导致物权变动的法律文书。《物权法》第28条所涉及的仅仅是那些直接导致物权变动的判决和裁定。在判决和裁定里面，必须明确物权变动和设定的内容，换言之，判决、裁定都涉及确认物权的问题。如果判决、裁定只是确定了支付金钱、提供劳务等，则不能够适用该条的规定。

第二，必须是针对特定的动产和不动产的归属而作出的决定。这就是说，法院的判决和仲裁机关的裁定既可能影响到诉讼当事人的所有财产，也可能只是当事人的特定财产。《物权法》第28条所说的判决、裁定必须是针对特定的动产和不动产而作出的。一方面，这些动产和不

8

动产必须是特定的，也就是说针对具体的动产或不动产。因为物权本身是针对动产和不动产所享有的权利，物权的变动也必须针对这些特定的财产。如果法院只是针对债务人的一般财产作出判决，则不适用该条的规定。另一方面，它必须是针对动产和不动产作出的。这里的生效的判决、裁定不能是针对无形财产或者货币作出的。即使法院判决被告支付一定的货币，因为货币所有权的确定采用“占有推定为所有”的规则，在债务人没有实际交付之前，不可能发生货币所有权的移转。

第三，必须依法生效。如果裁判文书还没有生效，则不发生物权变动的效力。

9