内容发布更新时间 : 2024/5/17 19:03:08星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。
分析影响房地产市场供求关系的因素论文
摘要；房地产行业作为国民经济的支柱型行业，它既是主导产业又是先导产业。它的运行状态会对国民经济的持续、健康发展有着重要影响。因此它的发展备受关注，随着房地产市场的逐渐升温，房地产市场的供求也出现了明显的变化。其中房价的波动更是万众属目的焦点，房价与房地产市场的供求是相互影响的。因此对房地产市场的供求状况加以分析和研究是十分有必要的。对大众商品来说，没有任何一类的产品价值量比房地产大。然而影响房价和地价的因素是多方面的，土地成本、政策调控等因素都不能单独对房价的波动造成决定性的影响。本文从供求关系的角度，分析影响房地产市场供求关系的各种因素，进而对影响房价的因素进行综合分析及研究。
关键字：房价 影响因素 供求关系 1988年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出了全面停止住房实物分配、发放住房补贴、放开住房二级市场等要求，标志着房改主体的基本完成。我国进入住房购置货币化和住房住宅建设市场化的进程。此后伴随着宽松的经济环境以及一系列利好政策的颁布，我国的地产业取得了飞速的发展。但不可否认的是，房价的快速上涨已经大大超出了一般家庭的承受能力，切实稳定住房价格已成为房地产市场调控的首要目标。房价包括了土地成本、建设成本、管理成本、财务成本、营销成本以及合理的开发利润。但是，我们应该认识到影响房价的因素还包括利益、汇 、心里预期等等。因此，不能简单的把房价的暴力和疯狂拿地行为助推了房价的上涨，而是要从研究影响房地产供求关系的因素入手。
我国目前房地产市场的供求
在我国产业结构没有发生本质性的转型之前，房地产业仍将是我国国民经济的主要支柱，你可以从这个方面考虑我国房地产市场未来的发展趋势。
另外，现在的80后将进入一波结婚期，住房的刚性需求很大，但90后由于人口结构的变化，刚性需求将有所下降。
还有一点就是国内投资渠道的丰富化程度。如果流动性仍很充裕，而合法投资渠道很少，这样资金还会涌入房地产市场。
一、供求关系
1、供给与需求的定义
供给和需求都是微观经济学的基本概念。需求是指大众因需要某种产品或服务而产生的要求;供给是商家响应大众的需求而提供的产品或服务。
需求包括两个基本条件,即消费者购买意愿和消费者具有的支付能力。供给也包括两个基本方面,即商家提供的新商品或已有的存货。
2、供给与需求的关系
(1)供求关系是指在商品经济条件下,商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系,它同时也是生产和消费之间的关系在市场上的反应。
(2)广义供需论的观点认为供需间存在供需差动。供需差动是指供给和需求之间产生差距,便
会有动力或动机寻求供给满足需求,并认为这样的动力与供需差值有关。
3、市场供求与价格之间的关系
首先,价值是价格的基础,价值决定价格,价格受市场规律的影响而上下波动。
其次,市场价值、价格与供求关系三者之间形成辩证关系。价值是市场价格波动的中心,价格调节着市场供求关系,同时市场供求关系反作用于价格。
再次,供求矛盾。供给大于需求或需求大于供给,供求不平衡的产生,都会使价格偏离价值。
4、供求关系对房地产市场发展的影响
房地产市场的发展受供求关系的影响,同时也受其他方面的制约,供求关系对其的影响一般是从长远角度来看的,而其他方面的因素诸如国家政策、投资者的热度等变化则会引起价格的即时波动,并且比较明显。
■二、影响房地产需求方面的主要因素
1、国家宏观经济发展水平GDP对房地产需求的影响
国家宏观经济发展的态势影响着房地产市场的需求,有关部门统计,GDP的增长对房地产的相对依赖程度高达40%,有的城市超过了60%。它是房地产需求的直接原因。
2、居民可支出收入分配是影响房地产需求的主要因素
居民的可支配收入,是家庭消费的主要来源,居民人均收入水平,决定了市场购买力的大小,居民的可支出分配是房产需求的主要因素。
3、国家政策、利率及房产信贷影响着房地产的需求
国家政策对房地产市场起着宏观调控的作用。利率的高低和房产信贷的偿还能力都影响着房产的需求量。
4、国际环境及汇率,海外资金的进退等也是影响房地产市场需求的因素
在国际金融危机的环境下,人民币汇率持续上升,导致国外资金大量入注股市和房地产资本市场,影响着房地产价格。
5、城市人口结构和数量客观决定着房地产需求的规模和速度
众所周知,人口结构和数量是对房产需求群体的主要衡量方向,结构的比例和数量的多少,直接关系着房产的规模和速度。
6、投资者的热度和风险收益规律严重影响着房地产市场的需求
股市或投资市场里投资者的态度,风险投资的长线和短线的选择,风险投资规律的制约等都影响着房产的需求量。
7、消费心理影响着房产的需求量
消费者的消费心理和消费偏好是影响购买行为的主要原因,例如中国人在消费结构里偏向于房屋购买消费行为。当然对通货膨胀的忧虑也加速了购买房产来保值的消费心理。 ■二、影响房地产需求方面的主要因素
1、经济基本面对市场需求的影响
国家宏观经济发展水平GDP对房地产需求的影响
国家宏观经济发展的态势影响着房地产市场的需求,有关部门统计,GDP的增长对房地产的相对依赖程度高达40%,有的城市超过了60%。它是房地产需求的直接原因。
2、居民可支出收入分配是影响房地产需求的主要因素
居民的可支配收入,是家庭消费的主要来源,居民人均收入水平,决定了市场购买力的大小,居民的可支出分配是房产需求的主要因素。
在经济学上，收入对需求的影响可以用收入弹性来表示。一般说来，房屋需求的收入弹性与国家或地区的经济发展水平，即国民收入水平有着密切的关系。在我国现阶段，房屋的需求对收入是富有弹性的，这是收入增加和消费结构变化的共同作用的结果。 3、宏观政策对市场需求的影响
影响市场需求的政策主要是财政政策（包括税收政策和货币政策）。这些政策对房屋的自住性需求和投资性需求都有重要影响。
通过实施恰当的财政政策，例如给予财政住房补贴等方式，提高居民住房购买力，将巨大的潜在需求转化为显示的有效需求。
税收政策可以在房地产市场的不同环节设置不同的税种，起到不同的控制作用。从短期来看，对交易环节、流转环节采取税收差别对待有利于导致投机，稳定房屋价格；而从长期看，通过征收房屋持有环节的物业税，会降低房屋的投资价值，有助于导致更多投机性的房屋需求，有利于稳定房价。
货币政策对房屋价格的波动会产生显著影响。根据目前的房地产市场现状，政府为建立结构合理的房屋供应体系，可充分运用货款利率和货款期限这两种有效的手段，针对不同的收入阶层所需的房屋标准制定相关的政策，从而达到政府在一定程度上干预房地产市场的效果，使市场逐渐趋于规范和良性发展。 2010年8月12日中房协已多次“上书“国务院建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。此报道一出，立刻遭到典论和民众广泛质疑。但是中饭协副会长朱中一表示，目前市场预期混乱，不宜再出紧缩新政，否则将影响房屋供应，带来新的问题。 3、国家政策、利率及房产信贷影响着房地产的需求
国家政策对房地产市场起着宏观调控的作用。利率的高低和房产信贷的偿还能力都影响着房