内容发布更新时间 : 2024/5/13 11:19:26星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析

作者：郝苗

来源：《时代金融》2017年第15期

【摘要】个人住房抵押贷款已成为商业银行信贷业务必不可少的关键性组成要素，由于受到各种主客观因素影响，商业银行个人住房抵押贷款风险频繁出现，急需要采取针对性措施有效规避风险，促进其健康稳定发展。本文从商业银行个人住房抵押贷款的发展现状入手，深入剖析了商业银行个人住房抵押贷款的存在的风险，并提出防范商业银行个人住房抵押贷款风险对策，如：优化个人住房抵押贷款法律环境、健全内部信贷管理机制等措施。 【关键词】商业银行 个人住房抵押贷款 信用风险 分析 一、我国商业银行个人住房抵押贷款发展概述 （一）个人住房抵押贷款的含义

个人住房抵押贷款是指借款人将登记在自己名下的房产作为抵押，向中国工商银行、建设银行、招商银行等商业银行申请用于个人的人民币担保贷款。个人住房抵押贷款可被用于消费、购车、经营等方面。其也是商业银行多种贷款业务中一项极其重要的业务，具有多样化的特点，比如，利润稳定、操作便捷。 （二）个人住房抵押贷款的发展现状

自1980年以来，我国积极推进住房商品化，房地产市场得到了飞速的发展，在房地产市场快速发展的同时，我国个人住房抵押贷款业务的规模也迅速膨胀。伴随个人住房贷款的快速增长，个人住房抵押贷款业务已经成为近几年银行利润新增长点，在银行贷款总额方面，个人住房抵押贷款占到20%～40%，而从2012～2016年个人住房抵押贷款情况（表1）来看，个人住房抵押贷款业务发展迅速。但在个人住房抵押贷款业务快速发展的同时，房贷不良贷款率也开始有所上升。根据已经公布的7家上市银行（即中国银行、农业银行、建设银行、平安银行、招商银行、浦发银行、兴业银行）的年度公报分析得来，2015年7家个人住房不良贷款额为144.28亿，2015年为125.64亿，而不良贷款率也由2014年的0.25%上升为2015年的0.30%。由此可以看出，个人住房抵押贷款的潜在风险渐渐暴露出来。

个人住房贷款的潜在风险在无形中威胁着银行业的健康发展，为了维护房地产经济的稳定，政府当局和银行内部都积极地采取风险控制措施。自2013年2月以来，针对房价迅速攀升、炒房现象日益严重的问题，政府部门出台了以“国五条”为代表的房产新政策。一方面，对房地产市场的的调控力度越来越强了；另一方面，由于房地产经济泡沫的减少，个人住房贷款风险的不稳定性也逐步降低。

二、我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

目前由于各主客观因素的影响，各商业银行不可避免的面临着各类风险。 （一）借款人造成的风险分析

1.信用风险。信用风险是指在个人住房抵押贷款中，贷款申请人违背合同规定之后，贷款无法在约定期限内收回。在开展个人住房抵押贷款业务过程中，信用风险是商业银行常遇到的风险之一，一旦出现，会对其造成不可估量的影响。信用风险主要的表现是，借款人在还款过程中不能按规定偿还本息。例如借款人在取得贷款后经济条件由于一些因素急剧下降，无法按时还款，这是因为，银行只能审核借款人的实时文件，但对其日后的经营亏损很难估测，所以很难避免这一情况发生。另外，因为银行在有限的资料内无法核实其身份和经济状况，所以有些借款人采用不正常的手段诈取贷款，引发出信用风险。

2.违约风险。违约风险可分为被迫违约和理性违约。就被迫违约来说，个人住房抵押贷款业务办理之后，在各种主客观因素作用下，借款人经济条件变化，偿还能力不断下降，无法在规定的时间内偿还所有的本息，这是被迫违反合同中相关规定而出现的违约行为。就理性违约来说，其和被迫违约有着本质上的区别，是指借款人为实现最大化利益，主动违约的一种行为，比如，利率明显提高，房价不断下降，这些因素都会导致借款人有意逃避偿还本息，形成银行的坏账。

3.提前还款风险。对于提前还款来说，其也会对商业银行造成不同程度的影响。提前还款是指借款人在合同规定还款期未到之前便偿还所有本息，导致银行所获取的收益明显少于合同所带来的收益，不利于提高其运营效益。住房抵押贷款的所贷金额往往较大，贷款期限也很长，所以借款人在此期限内必须付给银行的利息金额不可小觑，所以一旦借款人有盈余资金就会选择提前还款，减少利息支付。借款人的提前还款行为不可避免的导致了银行的可预期收入减少，并且贷款金额越大，其损失比例越大。 （二）商业银行内部产生的风险

1.操作风险。操作风险指的是银行的日常工作中，由于不完善的职员操作、系统检录差错、突发事件等导致的不可预测风险。例如银行从业人员因为专业知识的不完备或风险管理意识的匮乏，对贷款申请人提交的有关文件的完整性和准确性不认真审核，甚至对其资料的真实性不予以严格把控，使得一些没有达到银行规定条件的申请人取得住房贷款，这样的违规操作存在很大的违约风险，使银行的经营陷入亏损。

2.管理风险。管理风险指的是商业银行的管理层在决策拟定、经营范围划分和日常工作的审核中出现问题，从而导致的风险。综观国内外，我国的商业银行住房贷款的组织管理普遍不缜密，尚在一个中下游水平。银行内，高层管理人员和普通银行职员间存在信息不对称的问题，借款人的个人信息处于封闭状态，管理层往往不能切实了解借款人的真实情况，信息传递过程中会出现偏差。银行间，各行的管理层缺乏管理经验沟通，借款人的信息资源无法共享，不能有效规避一些投机取巧的欺骗行为。

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

（三）宏观环境造成的风险

1.市场和政策风险。政策风险指的是国家政府出台了一些调整房地产行业的规则，或是下达了有关于商业银行贷款的调整政策，而给房地产行业和商业银行带来不可估测的损失。如果在当前社会经济背景下，房地产行业出现严重的经济泡沫，群众的购房投资热情过于高涨，房地产市场的价格持续上升，从而导致了房价与社会人均收入不相匹配的情况，政府就会采取积极的财政政策捏碎泡沫经济。例如，我国在购房热盛行的2010年，出台了房产新政国十条，有效的抑制了高涨不退的住房价格，却也打压了商业银行的个人住房抵押贷款，使得商业银行的个人住房贷款数额减少。

2.利率风险。利率风险指的是在不断变化的金融市场中，利率发生不可预测的波动而带来的风险。如果个人住房抵押贷款的借款人在取得贷款时的利率，低于了其在偿还利息时的存款利率，那商业银行就会出现收入和支出不相匹配的情况。再如个人住房抵押贷款的利率是固定不变的，如果存款利率在某时点上升，商业银行的资本金成本就会大幅度增加。最后，利率风险也是信用风险的导火索，存款人往往会因为利率的变化而发生提前还款的行为。 三、我国商业银行个人住房抵押贷款风险防范对策 （一）优化个人住房抵押贷款法律环境

在市场经济背景下，我国出台了一系列相关的法律法规，比如，《个人住房贷款担保管理法》、《保险法》、《银行法》。个人住房抵押贷款方面已形成全新的法律框架体系，但支撑这些法律法规的具体可行办法并不多，加上市场环境复杂多变，所制定的相关法律法规已无法有效指导实践工作，存在的问题不断显现出来。针对这种情况，我国必须立足基本国情，全方位分析商业银行具体发展情况以及面临的各类风险，优化完善以消费者信贷为中心的法律法规，确保消费者在信贷方面的职责明确化，营造一种“和谐、宽松”的个人住房抵押贷款法律环境，最大化分散该业务开展中出现的信用风险，确保商业银行获取更多的经济利润。在此过程中，我国还需要进一步完善和个人住房抵押贷款相关的法律体系，确保该项业务的开展有重要的法律保障，尤其是其中抽象化、不具备操作性的法律贷款内容。在降低商业银行信用风险的基础上，和谐的法律环境会促使我国房地产市场更加规范化。 （二）健全内部信贷管理机制

在运营发展过程中，商业银行如果没有根据自身运营情况，优化完善已制定的内部信贷管理机制，就会导致一系列信贷业务无法有序开展，各类风险系数也会因此提高。商业银行必须站在客观的角度，运用发展的眼光，全方位认识信用风险，准确把握成因与危害，制定合理化的预防方案，最大化降低其发生率，实现最大的经济效益。从某种角度来说，想要降低信用风险系数，商业银行需要结合自身各方面情况，优化完善内部已制定的信贷管理机制，有效指导一系列实践工作，从而确保住房个人抵押贷款业务有序开展。并且商业银行必须仔细审查抵押贷款资格，加大对贷款抵押品的审查力度，最大化降低信用风险发生率。以中国工商银行为