内容发布更新时间 : 2024/11/1 6:54:47星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。
商业地产业态业种知识要点
一、商业业态业种的解释
1、所谓商业业态(commercial activities)是指针对特定消费者的特定需要,按照一定的战略目标,有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段,提供销售和服务的类型化经营形态。
2、业种是指零售商业的行业种类,通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种,业种强调的是“卖什么”。国际大型连锁商店从本世纪初发展至今,其业种呈现多元发展,如服装店,鞋店,食品店,药店,书店,五金店等。
二、主要业态诠释
购物中心
购物中心是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所,多设在市区或城乡结合地带,由专业经营团队系统地有计划开发、管理、运营,向消费者提供综合性服务,理想营业面积一般在10万平方以上,空间呈纵向规划。 ? Shopping mall ? Shopping center 百货商场
是指在一个建筑物内,按不同的种类和品牌,由若干个专业的商铺向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。 综合超市
以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色,并以超低价促销及平价销售的综超形态经营,其机制侧重中央采购及营业控管系统,基本有连锁发展战略。 社区超市
以顾客自选方式经营的社区型零售商场,主要销售食品饮品、日用品等民生必需品,均采用开架式陈列,统一出口收银。营业面积300-2000平方米不等,一般开在住宅社区较密集的区域。 仓储超市
仓储商场(warehouse store)又称货仓式商场,1968年起源于荷兰,最具代表性的是“麦德龙”(makro),大多选址于郊区交界处;是一种集商品销售与商品储存于一个空间的零售形式。
这种商场规模大、成本低、价格实惠,场内极少豪华装饰,一切以简捷自然为特色。商品采取开架式陈列,由顾客自选购物,商品品种多、场内工作人员少,既适宜零售购买又适合批发销售。 专业市场
以经营某一大类商品为主的业态,并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务,满足消费者对某大类商品的选择需求的零售型态,比如家居市场、电脑商城、通讯商场等。如红星美凯龙。 精品广场
以经营国际一线、二线服装、箱包、皮具、饰品、鞋帽、手表……重视产品质量及品牌,又称“质贩”卖场;多为高单价国际知名品牌,选点多在一级城市市中心精华地段,对物业品质及购物环境要求极高,锁定金字顶端客群。 名品折扣店
又称奥特莱斯(outlets),专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的购物中心,因此也有称为直销购物中心。 批发市场
指销售者、产业和事业用户销售商品和服务的商业。所谓再销售者是指二次及其以下的批发商和零售商;所谓产业用户是指从事生产和服务提供的营利性组织;所谓事业用户是指不以再销售为目的,而是为了业务或事业上的需要购买设备和材料的非营利性组织。 商业街
是指为数众多的零售商店集中在一个区域内,以一定的规模和规律,形成带状的商业群体。商业街不同于商业区(组成城市地域的基本街区),也不同于商业圈(特定商业中心及其影响的地域范围),商业街地处城市中心,各类商品群集,顾客既能买到所需商品又能在此品尝风味食品、享受综合服务。 住宅区底层商业
就是在高层住宅的第一、二层以商铺形式对外出售出租的业态,既解决了小区的商业配套,又提升了产品的商业价值,是伴随住宅较多的一种商业形态。 旅游商业业态
是指在旅游风景区或者与旅游景点配套的满足旅游者“吃、住、行、游、购、娱”的商业业态。
创新业态
是在业态功能定位、业态配比等方面跳出老的思路,在原有的基础上创造更新的亮点,以适合市场的需要,在业态的创新定位中往往伴随着富有个性的空间规划定位。
二、商业业态的分析
在商业地产如火如荼发展的今天,购物中心作为近年来发展的新兴产物,其经营业态(各种商店的组合)有别于传统的百货店(经营的是业种即各种商品的组合)。一个科学合理的规划,不仅可以为整个项目的营销增加卖点,促进项目的推广销售,而且能保持项目长期繁荣,实现投资回报的良性循环。因此,有必要对其进行探讨和分析。
类型及特点 1、 核心主力店
核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成,具有极强的消费号召力,是为购物中心开发、招商和经营创造条件,保障持续经营成功的关键,直接关系到整个商业项目的后期运营。在购物中心业态规划中,量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。下面就对各物业特点作以下总结: (1)超市
属于开架售货,集中收款,满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居民区、交通要道、商业区,以居民为主要消费对象,10分钟左右可到达。营业面积在1000平方米左右,有一定的停车场地,商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方式,出入口分设,结算由设在出入口处的收银机统一进行。营业时间每天不少于11小时。 (2)大型超市
实际营业面积6000平方米以上,品种齐全,满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主;采取自选销售方式,明码标价,结算设在出口处统一进行。 (3)百货商场
根据不同的商品种类,开设不同的楼层或专门的销售区,开展进货、管理、运营,满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主,种类齐全;以柜台销售为主,明码标价;注重店堂装修及橱窗展